Te explicamos qué considera un tasador al momento de valorar una propiedad
Si estás en el proceso de comprar una propiedad, seguramente te has preguntado qué es una tasación o en qué consiste este proceso. En esencia, la tasación es una opinión profesional del valor de una propiedad de acuerdo con el mercado.
Pero, ¿qué toma en consideración un tasador al establecer el valor de tu casa? ¿Cómo se fijan los valores de cada propiedad?
Para determinar el precio de un hogar, los tasadores tienen que considerar ciertos factores de la edificación.
Enrique ‘Quique’ Ferrer, tasador con más de 30 años de experiencia y presidente de Enrique M. Ferrer y Asociados, desglosó los aspectos más importantes de una tasación y explicó cómo un tasador fija el valor de una propiedad.
El valor que asigna un tasador a una casa depende de su análisis del mercado, en el que se observan, al menos, tres ventas comparables, características físicas similares de propiedades cercanas y hasta el solar. Distintos tasadores pueden proveer valores aproximados de acuerdo con sus estudios. Es decir, los estudios de tres tasadores distintos no arrojarán el mismo valor, sino estimados similares entre sí, aclaró Ferrer.
Sin embargo, estos valores pueden aumentar o disminuir por distintas razones, tales como las alteraciones a la propiedad. Por ejemplo, cualquier mejora al área de vivienda – entiéndase un espacio interior habitable y privado – le añadiría valor a la edificación. Agregar un baño o construir un family room también podría impactar el valor de la propiedad. En este caso, el aumento en valor surge por los altos costos de construcción que incluye adquirir receptáculos y construir techos y paredes, entre otros elementos.
Aunque estas mejoras aumentan el valor, es posible sobrevalorar la edificación con relación al mercado en donde se construye. Esto se conoce como la ‘obsolescencia funcional’, aquello que “no es típico ni funcional en vecindarios”, abundó Ferrer.
“También tenemos obsolescencia funcional dentro de la casa. Un ejemplo es una vivienda de cinco cuartos en un vecindario en donde la mayoría de las construcciones tienen tres habitaciones. La recomendación es hacer construcciones que sean típicas con el vecindario. Un exceso de construcción las saca del mercado”, explicó el experto.
Entre los factores que reducen el valor de una propiedad están la proximidad a propiedades dañadas o abandonadas, un alto nivel de criminalidad y la cantidad de basura en la calle.
Por otro lado, las ventas en efectivo no afectan estas decisiones ni los valores del mercado. Según el tasador, estas ventas pueden utilizarse para asignar valor a otra propiedad adyacente cuando cumplen con la definición del valor del mercado. Sin embargo, en ocasiones, el propietario de estas viviendas no ofrece la información necesaria. En estos casos, el tasador no usa la propiedad en su estudio de mercado.
Para evitar situaciones de obsolescencia funcional, Ferrer aconsejó a las personas a que planifiquen cualquier modificación a la propiedad con un ingeniero o un arquitecto certificado, por sus conocimientos de los códigos de construcción.
“Aquí, por muchos años, la gente hacía mejoras a su propiedad sin permiso de nadie. Si el código de construcción no existe, no hay planificación”, elaboró Ferrer.
Estos peritos se rigen por los códigos para garantizar una calidad de vida con requisitos básicos en los diseños y construcciones como espacio entre las edificaciones para la privacidad, aireación y la entrada de luz y aire natural, indicó el experto. También se deben consultar las mejoras o construcciones adicionales con un tasador, porque es quien les adjudica el valor.
Al momento de la transacción hipotecaria, cada inversionista, dijo Ferrer, tiene sus requisitos de condiciones específicas, algunos más estrictos que otros. Por esta razón, una propiedad no necesariamente tasa distinto por inversionista para un préstamo, sino que cada uno se rige por sus requisitos. Esto, según el experto, impacta el valor que cada uno puede ofrecer.
Entre los requerimientos básicos, la estructura de la propiedad debe ser habitable y segura.
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