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La pasada presidenta de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, Luzmarie Vélez, estimó que si las tasas hipotecarias mantienen su tendencia a la baja se espera que más personas se animen a poner en venta sus residencias y nutran el inventario, a la par de que más compradores vean crecer su margen prestatario.

“Los clientes todavía tienen en mente esas tasas bien bajas de 3%. Llegamos a ver a 2.5% para el tiempo de pandemia. Pero ciertamente si llegaran a bajar no creo que sea a tal extremo”, manifestó Vélez. “Si logramos llegar a entre 4.5% y 5%, sin descuentos, sería sumamente positivo en la industria en general”.

De alcanzar ese rango, “los refinanciamientos es un área que esperamos que mejore”. Explicó que con el tema de la inflación, se observa mayor dependencia de tarjetas de crédito. Entonces, quienes se vean en posición de refinanciar a una tasa menor, pueden usar ese producto incluso para consolidar deudas.

“También vamos a ver cómo los clientes se sienten más confiados en poner a la venta su propiedad”, auguró Vélez ante el reciente recorte en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal.

Ese alivio, sin embargo, contrasta con una demanda persistente por vivienda de menos de $200,000, aunque la oferta de unidades en ese rango se mantiene escasa mientras solo se construyen residencias nuevas por encima de los $300,000.

“No se está construyendo vivienda de interés social y es una lástima”, reconoció Agustín Rojo, presidente de la Asociación de Constructores.

Esta parálisis se mantiene a un año de que se aprobara una ley que aumentó al rango de $170,000 a $190,000 los precios máximos en ese tipo de proyectos.

“Habíamos propuesto hace ya tres años que el precio máximo subiera a $220,000. Nos tomó casi dos años que la ley pasara, y el precio que pusieron fue de $170,000″, expuso. “Porque bajes el precio máximo no vas a lograr que se construya a ese precio. (...) En esos dos años ocurrió que han seguido aumentando los costos”.

Ante esa realidad, Rojo reiteró el llamado histórico de la ACPR a no solamente considerar los temas de precio, sino a que el gobierno también ajuste sus políticas públicas hacia la agilidad de trámites y mitigar los costos que impone a las construcciones.

“En el precio final de una casa para la venta, cerca de 30% son costos directos del gobierno. Si queremos hacer vivienda asequible, reduce el costo”, urgió. “Se están haciendo casas de $300,000 en Puerto Rico. Si bajamos esos costos, ya estamos en los $200,000 y abre el abanico muchísimo más”.

En ese escenario de escasez de unidades y tasas altas, que hasta hace unas semanas llegaban al 7%, los datos apuntan a que el Programa de Asistencia Directa al Comprador (PADC) seguirá siendo clave para que miles de domicilios puedan costear un hogar propio.

Al 31 de agosto de este año, 2,389 cierres hipotecarios se hicieron con el PADC, cuya aportación promedio fue de $39,039, reportó el secretario de la Vivienda, William Rodríguez, en entrevista separada.

“Se ha mantenido un buen ritmo de solicitudes y un buen ritmo de gasto. Hemos añadido fondos al programa, porque sabemos su importancia con el aumento en el costo de la vivienda y de los intereses también. En ese sentido, esto viene a ser un bálsamo”, expresó el funcionario.

Al profundizar en los datos más recientes de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), se observa que la banca cerró unas 2,107 hipotecas de residencias usadas en el primer trimestre del 2024. En ese periodo, el PADC finiquitó 800 casos, que representan 38% del total de cierres divulgado por la OCIF.

“La banca ha abrazado el programa y lo promocionan constantemente”, afirmó Rodríguez sobre la iniciativa que acumula 11,411 cierres desde diciembre del 2020, con un promedio de precio por vivienda de $128,840.

A domicilios con ingresos elegibles, el PADC aporta hasta $45,000 contra los gastos de adquirir una residencia. Si un integrante de la familia se clasifica como primer respondedor, la aportación máxima es de $55,000. Se agregan $5,000 cuando la propiedad está en un centro urbano.

Aunque en menor escala, Vivienda también aporta al mercado con cerca de 40 cierres mensuales de beneficiarios del Programa de Reparación, Reconstrucción o Reubicación (R3) que cuentan con vales de reubicación. Con vales de $160,000 a $200,000, estos beneficiarios no se afectan por las tasas de interés, pues hacen las ventas al contado. Sin embargo, también encaran la realidad de falta de inventario en ese rango de precios.

Para suplir tal necesidad, Vivienda ya había anunciado el plan de adquirir proyectos en etapa avanzada de planificación para construir unas 1,300 unidades nuevas con fondos de mitigación del Programa de Subvenciones en Bloque para el Desarrollo de Comunidades (CDBG).

“Estamos en las etapas de permisos y evaluación ambiental”, indicó Rodríguez, quien aclaró que se trata de un proceso requerido por el Departamento de la Vivienda federal (HUD) y distinto al que se requiere estatalmente. Estimó que a principios del 2025 puedan comenzarse algunas de las construcciones.

En el mercado de lujo, incluso de ultralujo sobre los $5 millones, la oferta hasta el pasado 26 de septiembre en Puerto Rico era abundante, con 627 unidades disponibles entre $500,000 y $17 millones, concentradas principalmente en el área metropolitana, municipios costeros, y en las islas municipios de Vieques y Culebra.

En cambio, entre $50,000 y $200,000, apenas había unas 380 disponibles unidades, con 115 opcionadas y al menos 50 en condiciones evidentemente inhabitables. Para el segmento de $201,000 a $250,000, había 25 opcionadas de un total de 132 unidades en venta.

Los resultados corresponden a búsquedas realizadas el 26 de septiembre en la plataforma FinditPR, que reproduce los anuncios de los sistemas de listados múltiples (MLS, en inglés) utilizados en Puerto Rico y minimiza los anuncios duplicados o inactivos.

En Puerto Rico, el ingreso promedio de los hogares ronda $25,621, según la Encuesta de la Comunidad del Negociado del Censo de Estados Unidos para el año 2023.

Al profundizar en algunos municipios donde coexiste el mercado de lujo y de alquileres turísticos, la escasez de vivienda asequible se hace más patente.

Por ejemplo, en Dorado había más de 25 mansiones y apartamentos a la venta entre $1 millón y $20 millones dentro y fuera de los portones de Dorado Beach. Otras 20 se ofrecían entre $300,000 y $999,000, que incluyen casas rurales y de urbanizaciones como Paseos. Por debajo de $200,000 solamente aparecieron solares en venta.

En Dorado, donde el Censo de Estados Unidos estimó la mediana de ingreso en $31,485, el 31% de su población vive bajo el umbral de pobreza.

Mientras, en Río Grande, cuyo litoral está dominado por hoteles, condohoteles y apartamentos de playa, de las 85 propiedades listadas, 25 eran unidades de condohotel, mansiones o apartamentos en complejos residenciales-turísticos que se mercadean entre $1 millón y $9 millones. Solo 9 casas se vendían por menos de $200,000, con cuatro opcionadas y solo dos en condiciones habitables.

En Río Grande, el 36% de su población vive bajo el nivel de pobreza y la mediana de ingreso se estimó en unos $25,963, según el Censo de Estados Unidos.

En el área metropolitana, Bayamón presentaba 17 anuncios por encima de los $300,000. De las 28 unidades en $200,000 o menos, 11 estaban opcionadas y 12 en malas condiciones. Mientras, en Carolina se identificaron 36 residencias por debajo de $200,000, con 16 opcionadas y seis inhabitables.

En Gurabo, uno de los pocos municipios donde hay construcción activa de viviendas nuevas por menos de $350,000, del inventario existente solamente había un apartamento y dos casas rurales por debajo de ese precio