“La ciudad de la eterna primavera” comparte con Puerto Rico mucho más que la salsa y el reguetón que se escucha por cualquier esquina. Tanto Medellín como el archipiélago boricua encaran un cuadro de escasez de vivienda asequible, en un escenario de costo de vida más alto para los locales, elevados costes de edificación y mayor demanda de alojamiento para turistas.
Voces del gobierno de Medellín y de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) compartieron con En pies cuadrados su fórmula para reducir el déficit de vivienda digna y asequible en la segunda ciudad más poblada del país suramericano. Allí, fuentes oficiales estiman en 50,000 el déficit de vivienda asequible y ese estimado se eleva a 200,000, cuando se incluyen viviendas precarias, inseguras o desconectadas de servicios básicos como agua y electricidad.
En Medellín, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE), residen aproximadamente 2.7 millones de personas.
Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquía, puso en contexto que Colombia ha estado rompiendo sus récords de visitantes, al punto de que en 2024, esperan rozar los seis millones de turistas. De estos, se esperan que 1.7 millones lleguen a Medellín, para alojarse no solo en hoteles, sino también en alquileres a corto plazo.
“Hay una demanda grande por vivienda turística para la que no teníamos la oferta. Eso ha generado un conflicto en las copropiedades, porque mucha gente ha usado sus inmuebles para colocarlos a precio más alto en plataformas a los extranjeros”, resumió. “No estábamos preparados, pero ya lo estamos tratando de compensar”.
Prohíben los alquileres de corto plazo en condominios residenciales
Las soluciones avanzan en diversos frentes. Muchos condominios y complejos de vivienda han ajustado sus reglamentos para prohibir o implementar controles a los alquileres a corto plazo, lo cual ha hecho que más apartamentos volvieran a estar disponible para inquilinos a largo plazo.
Sobre este particular, Carolina Clavijo, subsecretaria de Planificación, Control y Competitividad, adscrita a la Secretaría de Turismo, informó que para agosto pasado habían salido de inventario 11% de los alquileres a corto plazo y había aumentado en 8% la ocupación hotelera.
“¿Qué vemos muy positivo? Que ya se están viendo avisos de arriendo en los edificios, que no se veían”, destacó el secretario de Turismo, José Alejandro González. “Bienvenida la renta a corto plazo, la necesitamos, pero con requisitos”.
El segundo frente es la fiscalización. Hasta agosto pasado, el gobierno de Medellín había ejecutado al menos 20 operativos para intervenir con alquileres a corto plazo ilegales. A su vez, Airbnb anunció a principios de este mes, una alianza con la policía local y más medidas para combatir que las propiedades listadas en su plataforma se utilicen para explotación sexual y trata humana.
Desarrollos pensados para la economía colaborativa
El tercer frente fue crear un producto específico de vivienda turística para rentas cortas. “En este momento, hay más de 22 proyectos en el mercado, ya en oferta de construcción”, precisó Loaíza.
En pies cuadrados encontró que, con inversiones totales entre $23,000 y $45,000 por unidad, era posible entrar como coinversionista en al menos tres de estos proyectos.
Loaiza informó que no hay un registro específico de cuántas compraventas las hacen individuos no residentes, pero aseguró que “no son significativas”. Estimó que ese grupo debe representar entre 200 y 500 de las 18,000 compras “sobre plano” que se registrarán en Antioquia en todo el 2024.
“Sobre plano” es como llaman en Colombia a la práctica de adquirir inmuebles en etapa de preconstrucción.
Loaíza destacó que esa práctica es otro de los factores para impulsar la asequibilidad de vivienda en la clase media, porque “dan un plazo de dos, tres o cuatro años para pagar la cuota inicial (pronto), no le cobran financiamiento, (mientras) se le está valorizando el inmueble”. Entonces, con la proyección de que los intereses hipotecarios continuarán bajando, indicó que “la tasa que le van a aplicar no es la de hoy, sino la que esté en unos años cuando le entreguen el inmueble”.
En cuanto a la vivienda de interés social, el Ministerio de Vivienda de Colombia la define como aquella que cumple con los estándares de calidad y “cuyo valor no exceda los 135 Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMLMV)”. Al momento de esta publicación, el SLMLV estaba en 1.3 millones pesos colombianos (COP) o $314.25 mensuales, lo que elevaba a unos $42,417 el precio máximo de una vivienda de interés social.
Loaíza recalcó que la industria de la construcción y el gobierno antioqueño trabajan juntos para que la región tenga acceso a una cantidad adecuada de subsidios para su población necesitada, especialmente porque Antioquia ha tenido menor dependencia de esas ayudas que otras regiones. En toda Colombia, 72% de las compraventas de 2023 fueron viviendas de interés social. En Antioquia, fueron 48%.
En Colombia, también existen subvenciones que van contra el precio de la vivienda y los costos de cierre. Similares a programas que, en Puerto Rico, han tenido nombres distintos, como el actual Programa de Asistencia Directa al Comprador, los subsidios en Colombia se calculan según la cantidad de personas en el hogar y los ingresos familiares. Según la información más reciente, si un hogar gana hasta dos SLMLV, su subsidio será de 39 millones de COP (unos $9,400). Si los ingresos son de hasta cuatro SLMLV ($1,256 al mes), su subsidio máximo será de $6,284.
Por último, Loaíza compartió que el capítulo de Camacol que lidera también urge al gobierno antioqueño a mejorar la agilidad en los trámites de permisos, así como a aprobar “incentivos para la construcción de vivienda sostenible y a los compradores de vivienda en el centro (de la ciudad), porque se ha deteriorado”.
“El constructor no necesita que le regalen nada, lo que necesita es reglas claras”, concluyó Loaíza.
Vistazo a los precios
En el portal Ciencuadras.com, dedicado a listar propiedades para la venta y el alquiler en todo Colombia, se pueden encontrar apartamentos nuevos de tres habitaciones dos baños (3-2) para el mercado de interés social, ubicadas a 40 minutos del centro de Medellín. Mientras, para el mercado regular, se ofrecían apartamentos cerca de esa ubicación, con 3-2 y poco más de 500 p2, en $49,000.
En contraste, los condominios que se erigen en las zonas más turísticas o establecidas de la ciudad comienzan en $115,000, para estudios de menos de 500 p2. Ya listos para entrega, las unidades de una habitación y dos baños en torres con amenidades iniciaban en $230,000, con unos 900 p2 de construcción.
En el mercado de vivienda existente, En pies cuadrados identificó apartamentos básicos (sin servicios de seguridad, portería o áreas comunes), pero con ubicaciones céntricas, en el rango de los $35,000.
Para el mercado de alquiler, unidades pequeñas y céntricas, pero sin terminaciones, como pisos en cemento crudo y cocina sin gabinetes, se pueden encontrar por cerca de $150 al mes, o el 47% de un salario mínimo. Por menos de $600 al mes se pueden arrendar apartamentos equipados, en condominios con amenidades y seguridad.
Para inicios del 2024, el DANE calculó que, en Colombia, aproximadamente 2.24 millones de trabajadores en el mercado formal recibían el salario mínimo. La población total se estima en 52.21 millones de personas.
En Pies Cuadrados, una publicación de Negocios de El Nuevo Día, visitó Medellín, Colombia como parte de una sesión para periodistas por invitación de ProColombia y la Cámara de la Construcción Colombiana (Camacol) con motivo de la reciente feria comercial bienal de la organización.
