En momentos en que 27,837 familias permanecen en una lista del Departamento de la Vivienda a la espera de un apartamento en un residencial público o a través del programa federal Sección 8, un estudio realizado por investigadores de la Universidad de Puerto Rico (UPR) reveló que la cantidad de unidades en el inventario subsidiado en el país apenas alcanza para cubrir al 20% de la población elegible.

El análisis, realizado por investigadores del Recinto de Río Piedras, concluyó que los “hogares” (grupo de personas que ocupan una misma unidad de vivienda o “households”, en inglés) en la isla potencialmente elegibles para recibir asistencia de alquiler –según los límites de bajos ingresos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, en inglés)– sumaban 566,342. Mientras, para el período analizado, las unidades de vivienda de alquiler subsidiado alcanzaban 127,520.

De las 127,520 unidades, 52,756 correspondían a vivienda pública; 52,504, a Sección 8; y las restantes 22,260, a otros programas. Para el análisis –que finalizó en mayo de 2023–, se utilizaron datos de la muestra de cinco años de la Encuesta sobre la Comunidad de Puerto Rico de 2020.

“Solo uno de cada cinco hogares potencialmente elegibles de Puerto Rico recibe realmente el servicio, en contraste con uno de cada cuatro en los Estados Unidos continentales”, lee el estudio, de 70 páginas.

“De esos 566,342, más o menos la mitad son hogares arrendatarios y, si consideramos ese medio millón de hogares, la mayoría están liderados por jóvenes y mujeres solteras, con menores”, añadió una de las investigadoras, la doctora y catedrática de la UPR Indira Luciano Montalvo.

El estudio, encomendado por Vivienda, tenía como meta principal evaluar el impacto que tendría sobre la disponibilidad de vivienda asequible un incremento en los límites de ingresos establecidos por HUD en los programas federales de alquiler subsidiado, como vivienda pública, Sección 8 y el programa de Créditos Contributivos de Vivienda por Bajos Ingresos (LIHTC, en inglés).

“Se ha notado que un por ciento de la población no necesariamente tiene ingresos para entrar al mercado privado y queda desprovisto para entrar a vivienda subsidiada, especialmente los adultos mayores que, si bien reciben unos ingresos por Seguro Social y quizás otros ingresos, no se ajustan a la realidad de un mercado privado”, explicó, por su parte, el secretario de la Vivienda, William Rodríguez, sobre una de las razones para encomendar el estudio.

Dos de los factores que inciden en la demanda y oferta del mercado de vivienda asistida son los límites de ingresos y el subsidio máximo mensual para el pago de renta que HUD establece. Para determinar el impacto de dichas variables en los niveles de disponibilidad, los investigadores plantearon varios escenarios, explicó el doctor Raúl Santiago Bartolomei, catedrático de la Escuela Graduada de Planificación de la UPR.

Uno de los escenarios evaluados “que resultaba en una petición generalizada de diversos sectores”, según el secretario de la Vivienda, suponía un aumento generalizado de los límites de ingresos bajos de HUD. Al respecto, los investigadores concluyeron que, si bien una medida de ese tipo incrementaría la cantidad de hogares elegibles para una vivienda de alquiler subsidiada, esta, a su vez, ubicaría en un grado de mayor vulnerabilidad a las familias que están en búsqueda activa, porque ingresarían a un nivel de competencia mayor.

“Hicimos la advertencia que el resultado neto es que, si no tienes un mecanismo para aumentar la vivienda subsidiada, lo único que ibas a hacer era ataponar la lista de espera”, expuso Santiago Bartolomei.

Específicamente, el estudio analizó aumentar el límite de bajos ingresos de cada municipio al 120% del ingreso familiar promedio, lo que ampliaba en un 19% el número de hogares potencialmente calificados. No obstante, ese incremento variaba entre municipios. En el caso de Maricao y Yauco, por ejemplo, se reflejó un alza de 6%, mientras que para Aibonito fue de 22%.

Otro de los escenarios analizados fue redelimitar las áreas de referencia que HUD utiliza para calcular las medianas de ingreso para que sean geográficamente más pequeñas. Esto, sin embargo, se traducía en una reducción de 5% de la población elegible.

En mayo del año pasado, el gobierno acudió a HUD con los resultados finales, y solicitó un alza en el límite de ingresos que fue acogido por la dependencia federal. “Hubo un aumento significativo en el límite de ingresos y se ajustaron las tablas en términos de las personas bajo la clasificación de ‘very low income’ (ingresos sumamente bajos), y eso sí tuvo un efecto positivo”, explicó Rodríguez, al señalar que el alza no fue de un 120%, como sugirió el análisis.

Aunque los niveles de ingresos para cualificar varían por municipio, el límite para una persona residente en la región de San Juan-Guaynabo interesada en participar de Sección 8 es de $12,950 anuales, una cifra que refleja un incremento de $1,150 en comparación con 2023. En el caso de dos personas, no pueden ganar más de $14,750 al año para ser elegibles.

La región San Juan-Guaynabo consta de 28 municipios que varían enormemente en población, características demográficas y grado de desarrollo, según datos recopilados por HUD.

“Creo que fue bien importante iniciar esta conversación que se había dado muchas veces en el vacío (ante la falta de datos empíricos) y creo que es importante que cada cierto tiempo revisemos estos estudios para que, al momento de tomar decisiones, sean lo más localmente atinadas”, agregó el secretario, tras mencionar que, durante este cuatrienio, han elevado el inventario de vivienda asequible con la construcción de entre 6,000 y 7,000 unidades.

Los investigadores concluyeron, además, que, de la población inquilina con ingresos por debajo de los límites establecidos por HUD, entre el 49% y 88% gasta más de una tercera parte de su ingreso en alquiler, y que las personas que habitan en unidades subsidiadas por vivienda pública o Sección 8 tienden a tener ingresos más bajos que la población que habita en unidades subsidiadas por LIHTC.

Como parte del análisis, y en miras de ampliar el número de viviendas disponibles, el grupo de investigadores recomendó cambios de zonificación para permitir el desarrollo de centros residenciales de uso mixto, y la otorgación de bonos de densidad a desarrolladores que garanticen una proporción mínima de unidades asequibles en sus proyectos.

El reúso de edificios abandonados y estorbos públicos, así como mantener un inventario actualizado de este tipo de unidades, son otras de las propuestas de los investigadores, que también abogan por mejorar los procesos de expropiación en la isla.

Advirtieron, sin embargo, que los complejos de vivienda bajo el modelo mixto –que incluye unidades disponibles para participantes de vivienda pública, así como para la venta y renta subsidiada– no pueden considerarse como un “reemplazo” a residenciales públicos porque no tienen unidades al mismo nivel de accesibilidad.

Otras recomendaciones a Vivienda, en términos de diseño, van dirigidas a evitar la construcción de proyectos “gigantescos” que históricamente han promovido la segregación. “Hay que considerar la funcionalidad y la estética de los proyectos y que estén vinculados a la comunidad donde se vayan a construir, que estimulen una mayor diversidad en esas comunidades, pero también una mejor calidad de la construcción”, expuso Luciano Montalvo.

Santiago Bartolomei apuesta también al concepto de “land banking” (bancos inmobiliarios) que ya han adoptado algunas comunidades localmente, como en Toa Baja y San Juan. Los bancos inmobiliarios son entidades públicas o comunitarias creadas con el fin de adquirir, gestionar, mantener y reutilizar inmuebles vacantes, abandonados y embargados. “Es para evitar caer en la tentación de usar esas propiedades para especular”, dijo.

Ambos catedráticos coincidieron, asimismo, en la necesidad de, a futuro, profundizar en algunos datos revelados en el estudio, como el alto número de personas que se identifican como “inquilinos” pero no pagan renta, y si la vivienda informal se ha convertido en un sustituto de la vivienda subsidiada. Igualmente, es necesario identificar qué pasó con los residentes de complejos públicos que fueron demolidos –como Las Gladiolas, en San Juan, y Gautier Benítez, en Caguas– y no transicionaron a los proyectos nuevos.

El grupo de investigación incluyó a los doctores Eileen Segarra Alméstica, Juan Lara y Jaime del Valle, del Departamento de Economía del recinto riopedrense.