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25 de abril de 2025
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¿Conviene más comprar o alquilar? ¿La adquisición se costeará con recursos propios o con financiamiento? ¿Qué debo buscar en una propiedad comercial?
Son muchas las preguntas que surgen en los dueños de empresas a la hora de comprar bienes raíces comerciales. Y muchas de las respuestas dependen del tipo de negocio, la etapa en la que se encuentra, sus necesidades y el estado de sus finanzas.
“Si el negocio está empezando, generalmente se comienza alquilando una propiedad. La compra se suele ver en compañías que han alcanzado cierto estado de madurez”, afirmó Marcia Valdez, corredora especializada en bienes raíces comerciales.
“Es importante estar claro de cuáles son las necesidades de tu negocio a corto y mediano plazo porque eso va a definir el tipo de local que vas a ocupar”, agregó.
También es vital verificar que se cuenta con la capacidad económica para hacer la transacción, ya sea con recursos propios o mediante financiamiento. “Adquirir una propiedad comercial es muy diferente a comprar una casa”, destacó el tasador Carlos Xavier Vélez, director general de la firma de tasación y consultoría de bienes raíces Integra Realty Resources.
Por su parte, Rubén Huertas, corredor de bienes raíces y banquero comercial, dijo que, antes de buscar propiedades, es aconsejable tener al día la documentación legal y financiera de la empresa y hacer un análisis de la viabilidad de conseguir financiamiento.
A continuación, encontrarás varios consejos para adquirir financiamiento para la compra de bienes raíces comerciales:
Prepara las finanzas del negocio: Esto incluye tener planillas de contribución sobre ingresos y estados financieros que reflejen la realidad del negocio. “Si con tal de pagar menos contribuciones, en la planilla dice que el negocio no tiene dinero suficiente para subsistir, no vas a conseguir financiamiento”, apuntó Huertas.
Ausculta el mercado: El banquero comercial aconsejó observar si, con las condiciones actuales del mercado, la transacción que se desea hacer tiene sentido para el negocio. “No solo se trata de que puedas pagarlo, sino de si debes pagarlo, ya que cada práctica comercial dicta los costos de operación”, resaltó. Por ejemplo, dijo que una oficina profesional, como la de un abogado, puede destinar hasta un 15 % de sus ingresos a gastos de ocupación, pero en el caso de un supermercado, ese gasto no debería superar el 3 %.
Comunícate con tu institución financiera: “Antes de salir a buscar una propiedad, llama al banco para saber cuánto es el máximo que te van a prestar para comprar una propiedad comercial”, recomendó Huertas. Explicó que, con las planillas y los estados financieros del negocio, la institución financiera hará un análisis de viabilidad en que evalúa los ingresos, los gastos y las proyecciones para determinar cuánto te podrían aprobar.
Cuenta con dinero para la inversión inicial: En préstamos comerciales, salvo contadas excepciones, la norma general es que se financie entre un 70 u 80 % del valor de la propiedad (o hasta el 50 %, en el caso de los terrenos), por lo que el comprador deberá contar con dinero para el pronto y los gastos de cierre.
Después de preparar las finanzas de tu negocio y auscultar la viabilidad de la adquisición, se puede comenzar a buscar una propiedad. Los entrevistados mencionaron varios aspectos a tener en cuenta durante la búsqueda de bienes raíces comerciales:
Ubicación: “Primero, hay que ver qué tipo de negocio deseas establecer y cuánto espacio necesitas”, dijo Vélez. De eso dependerá si necesitas una localidad industrial, de oficina o de venta al detal, por ejemplo. También se debe considerar cuántos empleados trabajarán en el lugar, si recibirá público, si es fácil llegar, si cuenta con seguridad, si tiene suficientes espacios de estacionamiento y qué otros negocios ubican a su alrededor.
Zonificación: De acuerdo con la Junta de Planificación (JP), la zonificación regula el tamaño de la construcción y la manera en que se pueden utilizar los terrenos, ya sea para propósitos residenciales, comerciales, industriales o turísticos, por ejemplo. “Es importante verificar que esa propiedad sea viable para el uso que se le quiere dar”, advirtió Valdez. Dijo que la zonificación de una propiedad se puede verificar en la JP o en los municipios.
Contingencia: Ante la eventualidad de interrupciones en los servicios de agua y luz, vale la pena indagar si la propiedad cuenta con cisterna, generador o placas solares.
Infraestructura: Esto incluye verificar si la propiedad tiene capacidad de conexión a internet de alta velocidad y, en el caso de propiedades industriales, si cuenta con sistemas trifásicos de electricidad, dijo Valdez. Vélez aconsejó revisar si el edificio tiene filtraciones en el techo o alguna otra condición estructural que requiera reparaciones.
Historial: “Es bueno preguntar cuánto tiempo lleva la propiedad en venta o en desuso, qué tipo de negocio había antes en el lugar y por qué se fueron”, recomendó Vélez. “Si es una propiedad que acaba de ser desocupada, quizás no haya que hacer tantas mejoras como en otra que está abandonada”. Añadió que si el negocio anterior le daba un uso diferente al que se le piensa dar al edificio, hay que contemplar los costos y el tiempo que conllevará esa conversión.
Por último, a quienes buscan comprar o alquilar una propiedad comercial, Vélez aconsejó que “vayan varias veces al lugar, de día, de noche, cuando llueve, para ver si todo transcurre de manera normal o si surge algo que llama tu atención, para planteárselo al vendedor o ver cómo se puede resolver”.
La autora es periodista colaboradora de Suplementos.
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Este contenido fue redactado y/o producido por el equipo de Suplementos de GFR Media.
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